Se você é proprietário de um imóvel de temporada em Florianópolis, provavelmente conhece esta realidade: 60% do faturamento anual se concentra em apenas 3 meses (dezembro, janeiro e fevereiro). Os outros 9 meses? Para muitos proprietários, o imóvel fica acumulando poeira e gerando despesas.
Mas não precisa ser assim. Os dados mostram que propriedades no top 10% de desempenho mantêm mais de 80% de ocupação o ano todo. A diferença não é o imóvel — é a estratégia.
Neste guia, os Anfitriões da Ilha revelam as 7 estratégias que usamos para maximizar a receita dos nossos imóveis gerenciados durante a baixa temporada (abril a novembro).
Os Números que Você Precisa Conhecer
Antes das estratégias, veja a diferença brutal entre gerenciar com e sem estratégia:
| Cenário | Ocupação (abr-nov) | Receita Mensal | Total em 8 Meses |
|---|---|---|---|
| Sem estratégia | 18-25% | R$ 1.800-2.500 | R$ 14.400-20.000 |
| Estratégia básica | 37-45% | R$ 3.000-4.000 | R$ 24.000-32.000 |
| Estratégia completa | 55-70% | R$ 4.500-6.000 | R$ 36.000-48.000 |
| Top performers (10%) | 75-85% | R$ 5.500-7.000 | R$ 44.000-56.000 |
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Potencial de recuperação: Uma estratégia completa pode adicionar R$ 20.000-36.000 ao seu faturamento anual comparado a não fazer nada. Isso paga a gestão profissional e ainda sobra.
1. Precificação Dinâmica — Pare de Usar Diária Fixa
O erro mais comum de proprietários "solo" é fixar um valor de diária e deixar lá o ano todo. Na baixa temporada, isso significa ou cobrar caro demais (e ficar vazio) ou barato demais (e perder dinheiro em períodos de demanda).
Como Implementar
- Adote ferramentas especializadas: PriceLabs, Beyond Pricing ou DPGO. Elas integram com Airbnb e Booking.com e ajustam preços automaticamente com base em demanda, concorrência e eventos locais.
- Reduza 30-50% em relação à alta temporada como base, mas mantenha flexibilidade.
- Mantenha preços de alta durante eventos (IRONMAN, Fenaostra, congressos).
- Desconto early bird: 10-15% para reservas com 60+ dias de antecedência.
- Desconto de última hora: 15-20% extra nas 48h anteriores para preencher gaps.
Impacto
Propriedades com precificação dinâmica apresentam aumento médio de 11% na ocupação e 9% na receita total.
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Dica: Monitore o calendário do CentroSul (centro de convenções que comporta 17 mil pessoas) e eventos esportivos. Nos dias de IRONMAN, a demanda em Jurerê e Canasvieiras atinge 90%+ — mantenha preços de alta temporada nesses períodos.
2. Atraia Nômades Digitais — O Público que Salva a Baixa Temporada
Florianópolis é reconhecida como uma das principais cidades para nômades digitais na América do Sul, com cena tech forte, coworkings estabelecidos (Impact Hub, Favo, Nomádico) e o visto de nômade digital brasileiro (VITEM XIV) para estadias de até 1 ano.
O que Esses Hóspedes Precisam
- Internet fibra de 200+ Mbps — faça speedtest e publique o resultado no anúncio
- Mesa de trabalho ampla (mínimo 1,20m) com cadeira ergonômica
- Monitor extra (investimento de R$ 800-1.500, diferencial competitivo enorme)
- Tomadas USB e extensões na mesa de trabalho
- Café e chá de qualidade disponíveis no imóvel
Como Posicionar seu Anúncio
Use palavras-chave no título e descrição: "home office", "remote work friendly", "fast wifi", "digital nomad", "workation". Nômades filtram por velocidade de internet — esse é o fator decisivo.
Impacto
Nômades digitais reservam estadias de 2 semanas a 3 meses. Isso significa menor custo de limpeza, menor turnover e receita previsível. O custo de vida para nômades em Floripa gira em torno de US$ 1.000-1.500/mês, tornando a cidade muito competitiva globalmente.
3. Descontos para Estadias Longas — Receita Previsível
43,9% dos anfitriões de Florianópolis já oferecem estadias mensais, o que indica forte demanda. Se você não está oferecendo, está perdendo reservas.
Como Configurar
No Airbnb:
- Vá em Preços > Descontos
- Desconto semanal (7+ noites): 10-15%
- Desconto mensal (28+ noites): 25-40%
- Ative reservas de longa estadia (30+ noites)
No Booking.com:
- Crie planos de tarifa para estadias longas
- Use a função "Ofertas" para 14+, 21+ ou 28+ noites
A Conta
Uma estadia mensal a R$ 2.500-3.500 (com desconto de 30-40% sobre a diária normal) parece "barato", mas:
- Elimina custos de limpeza entre hóspedes
- Zero dias vazios naquele mês
- Receita 100% previsível
- Comparado a um imóvel vazio, recupera todo o potencial
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Público ideal para longa estadia na baixa temporada: Aposentados fugindo do frio, estudantes de intercâmbio da UFSC, profissionais em transferência temporária, famílias em relocação e nômades digitais.
4. Capitalize nos Eventos — Floripa Não Para no Inverno
A maioria dos proprietários não sabe, mas Florianópolis tem um calendário de eventos robusto na baixa temporada:
| Mês | Evento | Público |
|---|---|---|
| Maio | IRONMAN Brasil (prova full, Jurerê) | 3.000+ atletas + acompanhantes |
| Junho | Festas Juninas | Local + turistas |
| Jun/Jul | IRONMAN 70.3 | 2.000+ atletas |
| Julho | Fenaostra (Festival da Ostra) | 45.000 visitantes |
| Julho | Férias escolares de inverno | Famílias |
| Jul-Nov | Temporada de Baleias Franca | Turismo ecológico |
| Ago-Out | Congressos no CentroSul | Até 17.000 pessoas |
| Setembro | Maratona Internacional de Floripa | Milhares de corredores |
| Outubro | Floripa Ultra Trail | Centenas de atletas |
Como Capitalizar
- Monitore o calendário do CentroSul e ajuste preços com 3+ meses de antecedência
- Crie títulos sazonais: "A 10 min da largada do IRONMAN" ou "Próximo ao CentroSul"
- Ofereça late check-out e early check-in para atletas
- Ofereça desconto para blocos de reservas vinculados a organizadores de eventos
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Temporada das Baleias: De julho a novembro, baleias-franca migram para a costa catarinense. A Praia da Armação é um dos melhores pontos de observação. Destaque isso no seu anúncio — turismo de observação de baleias está em alta.
5. Marketing para Argentinos e Uruguaios
Argentinos representam 81% dos turistas estrangeiros em Santa Catarina. Mesmo com oscilações cambiais, continuam sendo o principal mercado internacional. O inverno do Cone Sul (junho-setembro) é o gatilho — eles buscam destinos mais quentes.
Ações Práticas
- Traduza seu anúncio para espanhol — no Airbnb, use a tradução automática e revise. No Booking, adicione descrição em espanhol.
- Anuncie em plataformas argentinas: Despegar.com, grupos de Facebook como "Brasileños y Argentinos en Floripa"
- Marketing geolocalizado: Anúncios no Instagram/Facebook direcionados para Buenos Aires, Córdoba, Rosário e Montevidéu
- Destaque o custo-benefício: Floripa é mais barata que Punta del Este com melhor infraestrutura
- Monitore feriados argentinos — o Dia da Independência (9 de julho) e feriados-ponte geram picos de demanda
Impacto
Argentinos e uruguaios reservam estadias de 1-4 semanas no inverno. Um anúncio bem posicionado em espanhol pode preencher 2-4 semanas extras na baixa temporada.
6. Otimize seus Anúncios nas Plataformas
Na baixa temporada, a visibilidade do seu anúncio nos resultados de busca faz toda a diferença. Pequenos ajustes geram grandes resultados.
No Airbnb
- Ative reserva instantânea — aumenta visibilidade em até 20%
- Troque para cancelamento flexível na baixa temporada (hóspedes incertos preferem flexibilidade)
- Atualize fotos com ambientação de inverno — iluminação aconchegante, cobertor, lareira
- Responda em menos de 1 hora — taxa de resposta alta melhora o ranking
- Use "Ofertas Especiais" para hóspedes que favoritaram seu imóvel
No Booking.com
- Ative o programa Genius — 10-15% de desconto em troca de visibilidade drasticamente maior
- Ofereça cancelamento gratuito até 7 dias antes
- Configure tarifas para mobile — 10% de desconto para reservas pelo app
- Complete 100% do perfil com 20+ fotos
Para Ambas
- Título otimizado: "Vista Mar + Home Office + Wi-Fi 200Mbps + Praia da Armação" em vez de "Lindo apto em Floripa"
- Reduza o mínimo de noites para 1-2 na baixa temporada
- Atualize o calendário regularmente — plataformas penalizam calendários abandonados
ℹ️
Resultado: Anfitriões que otimizam completamente seus anúncios e ativam reserva instantânea reportam até 30% mais visualizações e 15-20% mais reservas na baixa temporada.
7. Invista no Imóvel — Pequenas Melhorias, Grande Retorno
As melhorias certas eliminam objeções de hóspedes e atraem reservas o ano todo.
Prioridade 1: Home Office (ROI mais alto)
- Mesa ampla + cadeira ergonômica + monitor extra + boa iluminação
- Investimento: R$ 2.000-4.000
- Retorno: Atrai estadias 3-5x mais longas
Prioridade 2: Conforto no Inverno
- Ar-condicionado com função aquecimento (verifique se o seu split já tem!)
- Edredons grossos de qualidade
- Aquecedor de água a gás
- Investimento: R$ 3.000-8.000
- Retorno: Elimina a objeção #1 da baixa temporada: "vai ser frio?"
Prioridade 3: Cozinha Completa
- Panelas boas, facas de qualidade, cafeteira Nespresso/italiana, liquidificador
- Investimento: R$ 1.500-3.000
- Retorno: Hóspedes de longa estadia cozinham — facilitar isso aumenta satisfação e avaliações
Prioridade 4: Tecnologia
- Smart TV com streaming
- Fechadura digital para self check-in (R$ 500-1.500)
Checklist de Ações Imediatas
Para começar a aplicar hoje:
- Instalar ferramenta de precificação dinâmica (PriceLabs ou Beyond Pricing)
- Configurar descontos semanais (10-15%) e mensais (25-40%)
- Montar home office e destacar no anúncio
- Traduzir anúncio para espanhol e inglês
- Atualizar fotos com ambientação de inverno
- Mapear calendário de eventos e ajustar preços
- Ativar reserva instantânea e cancelamento flexível
- Garantir aquecimento adequado e cobertas de qualidade
- Publicar speedtest de internet no anúncio
- Criar anúncios geolocalizados para argentinos no Instagram
⚠️
O custo de não agir: Um imóvel sem estratégia na baixa temporada fatura em média R$ 14.400-20.000 em 8 meses. Com estratégia completa, esse número pode chegar a R$ 36.000-48.000. A diferença de R$ 20.000-30.000/ano paga qualquer investimento em melhorias e gestão profissional.
Deixe a Baixa Temporada com os Anfitriões da Ilha
Implementar todas essas estratégias dá trabalho — precificação dinâmica diária, responder hóspedes em múltiplos idiomas, coordenar limpezas, manter o imóvel impecável. É exatamente isso que a Anfitriões da Ilha faz por você.
Nós gerenciamos 100% da operação com foco em maximizar sua receita o ano inteiro, não só no verão. Nossa comissão se paga com o aumento de faturamento que geramos.
Entre em contato e descubra quanto seu imóvel pode render nos 9 meses que você está deixando na mesa.
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Anfitriões da Ilha
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